În Monitorul Oficial nr. 657 din data de 30 iunie 2022 s-a publicat OUG nr. 104/2022 pentru modificarea și completarea Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului
De interes pentru persoanele care detin terenuri situate în extravilan și intenționează să le instrăineze, cât și pentru persoanele care doresc să achiziționeze astfel de terenuri, dar și pentru preemtorii prevazuti de lege.
– O modificare foarte importanta e cea referitoare la termenul în care preemtorii pot să accepte oferta de vanzare a terenului, termen care se majorează la 45 de zile, de la 30, cum era până acum. De asemenea, si termenul în care Primaria va afisa pe site faptul că oferta de vanzare a ofertei a fost accetată, se majorează de la 24 de ore, la 3 zile.
– Se modifică componența și ordinea persoanelor care fac parte din preemptori de rang I: coproprietarii, soţii, rudele până la gradul al treilea şi afinii până la gradul al treilea, în această ordine; – până acum nu se prevedea că aceasta este ordinea și doar rudele de gradul I făceau parte din preemtorii de rang I, acum sunt incluse rudele până la gradul III.
– Se modifică modalitatea de determinare a sumei asupra căreia se aplică procentul de 80% , reprezentând impozit care trebuie achitat în cazul înstrăinării terenurilor agricole situate în extravilan înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare. Până acum legislația impunea plata impozitului de 80% din suma ce reprezintă diferenţa dintre preţul de vânzare şi preţul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă. Însă, acum determinarea valorii terenurilor agricole de la data vânzării și cea a cumpărării se determină determinată potrivit valorii orientative stabilită prin expertiza întocmită de camera notarilor publici sau a valorii minime stabilită prin studiul de piaţă realizat de către camerele notarilor publici, după caz, din respectiva perioadă.
– De asmenea, se introduc reguli noi în cazul persoanelor juridice care au în proprietate mai multe terenuri agricole situate în extravilan și care înstrăinează pachetul de control (participaţia în capitalul social/patrimoniul unei persoane juridice, deţinută de către o persoană fizică sau juridică, în mod direct sau indirect şi care depăşeşte 50% din valoarea/numărul titlurilor de participare sau din dreptul de vot, după caz). Cota de 80% se aplică asupra valorii totale calculate prin însumarea diferenţelor pozitive aferente terenurilor dobândite cu cel mult 8 ani înainte de înstrăinarea pachetului de control, fără a lua în calcul diferenţele negative, diferenţe determinate potrivit prezentului alineat.
– O prevedere nouă vizează situaţia în care persoana juridică deţine în proprietate terenuri agricole situate în extravilan ca urmare a unui aport în natură adus de persoana care înstrăinează pachetul de control, caz în care verificarea condiţiei legate de înstrăinare înainte de împlinirea a 8 ani de la dobândirea terenurilor se extinde şi la perioada deţinerii de către acţionarul/asociatul care a realizat acest aport în natură.
– Se reglementează expres faptul că impozitul stabilit în cazul vânzării terenurilor situate ăn extravilan înainte de împlinirea celor 8 ani, reprezintă un impozit suplimentar față de ele datorate conform Codului fiscal.
– De asemenea, conform dispozițiilor nou introduse se sabilește că în cazul înstrăinărilot (excluse fiind cele vizând pachetul de control) impozitul se calculează şi se încasează de notarul public înainte de autentificarea actului notarial prin care se transmite dreptul de proprietate. Impozitul calculat şi încasat de către notarul public se virează până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care a fost încasat, în conturile deschise la unităţile Trezoreriei Statului. În situația înstrăinărilor pachetului de control, contribuabilul are obligaţia de a declara venitul obţinut în maximum 10 zile de la data transferului, la organul fiscal competent, în vederea calculării impozitului, în temeiul actului juridic prin care are loc înstrăinarea, prin vânzare, a pachetului de control al persoanei juridice.
– În cazul în care transferul dreptului de proprietate se realizează prin hotărâre judecătorească care ţine loc de contract de vânzare, impozitul se calculează şi se încasează de către organul fiscal competent, pe baza deciziei de impunere, în termen de 60 de zile de la data comunicării deciziei. Instanţele judecătoreşti care pronunţă hotărâri judecătoreşti rămase definitive comunică organului fiscal competent hotărârea şi documentaţia aferentă, în termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti.
– Noile prevederi reglementează faptul că aceste impozite nu reprezintă cheltuieli deductibile pentru contribuailii care datorează impozit pe profit, la determinarea rezultatului fiscal.
– Referitor la persoanele nerezidente care obțin venituri din tranzacțiile ce au ca obiect terenurile situate în extravilat înainte împlinirii celor 8 ani de la compărare, se prevede expres că aceste venituri nu fac parte din domeniul de aplicare a convențiilor de evitare a dublei impuneri încheiate de România cu alt stat.
– Se reglementează un termen de valabilitate al avizelor necesare încheierii contractelor care au ca obiect vanzarea terenurilor extravilane, acestea fiind valabile 6 luni de la data comunicării către vânzător sau în cazul intervenririi decesului vânzătorului sau a preemptorului/potenţialului cumpărător, până la data înregistrării decesului intervenit în perioada de valabilitate a avizelor. Regleentarea anterioră nu prevedea un termen de valabilitate, însă în cazul decesului vânzătorului/preemtorului înaintea încheierii contractului sau pronunțării hotărârii judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare, intervenea anulare avizelor – termen impropiru folosit.
Prin excepţie, avizele sunt valabile şi ulterior împlinirii acestui termen, dacă părţile au încheiat în perioada de valabilitate o promisiune bilaterală de vânzare sau un pact de opţiune care are ca obiect terenul agricol extravilan pentru care a fost emis, dar nu mai mult de termenul stipulat în cuprinsul acestor acte pentru executarea lor, sau în cazul emiterii certificatului de moştenitor, pentru vânzător, în termenul de 6 luni.
_
Av. Anca Merian